導讀：我國民法典第一百七十一條系無權代理的規(guī)定，該條規(guī)定了三種無權代理的情形：第一，行為人沒有代理權仍然實施代理行為的；第二，超越代理權仍然實施代理行為的；第三，代理權終止后仍然實施代理行為的。在以上三種情形下，如被代理人不予以追認，行為人實施的代理行為對被代理人不發(fā)生法律效力，而非無效。在日常生活中，夫妻之間、父母與子女等家庭成員之間實施代理的行為十分常見，例如：夫或妻一方出售登記在一方或雙方名下的婚后共有房產時，代理另一方簽字的行為。相對人與此類家庭成員進行交易時，該如何區(qū)分與之交易的行為人是否具有代理權呢？行為人實施的此類代理行為對被代理人又是否生效呢？
本案例中：農村宅基地房屋原屬于共同共有的狀態(tài)，共有人為a、b、c、d、e、f（孫子）。分為兩戶：a、d為一戶；e、f為另一戶。在兒子b過世后，兒媳婦e與g再婚，并擴建了房屋。母親a、姐姐c和d起訴分割遺產，法院判決上述房屋五分之二歸a、c、d共同所有，五分之三歸e、f、g共同所有。后該房屋被拆遷，e與拆遷單位就該房屋簽訂了拆遷安置補償合同，搬離了該處房屋，并領取了全部拆遷收益。因a、d未搬離，拆遷單位起訴要求a、d搬離。法院認為：
第一，在兒子過世及兒媳婦再婚后，兒媳婦及孫子均未對婆婆盡贍養(yǎng)義務；第二，兒媳婦與婆婆早已經獨立分戶；第三，婆婆也已經通過起訴對包括房屋在內的遺產進行了分割。法院結合以上三點認為兒媳婦和婆婆之間關系并不融洽，因此兩人相互之間不具有相互代理的基礎。
法院認為兒媳婦無權代理婆婆簽訂拆遷安置補償合同，婆婆事后也未進行追認，最終判決該份拆遷安置補償合同對婆婆等三人不發(fā)生法律效力，但并沒有否定整份拆遷安置補償合同的效力。特此推薦。
律師提示：
明確告知相對方行為人不具有代理權。本案中，宅基地房屋被拆遷，在一處宅基地上存在單獨兩戶的情形時，拆遷單位選擇了與其中一戶簽訂了整個宅基地的拆遷安置補償合同，并讓部分被拆遷對象領取了全部拆遷利益。在該地塊被列入拆遷范圍或拆遷公告進行公示后，被代理人（婆婆）就應該第一時間選擇發(fā)函或以其他書面形式通知拆遷單位，任何人無權代理其與拆遷單位進行簽約?；蛟谥佬袨槿耍▋合眿D）與拆遷單位進行簽約后，明確告知拆遷單位兒媳婦未獲其授權，也明確表示不同意追認。
本案中如被代理人及時采取上述措施有兩點好處：第一，使得拆遷單位知道行為人沒有代理權，阻斷相對人的合理信賴基礎；第二，便于拆遷單位及時了解被拆遷人家庭情況后，采取合理的措施協(xié)助解決糾紛，維護公共利益。例如：指定簽約對象，或者分別進行簽約等。
一、裁判觀點：
行為人沒有代理權，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。
二、案件基本事實：
奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號宅基地房屋內戶籍有兩戶，分別為：奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號A室，包括a、d兩人；奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號B室，包括e、f、g、h、i、j六人。a為e婆婆；e曾與a的兒子b（已經死亡）結婚，生育f；e后與g再婚；f與h為夫妻，生育i、j。 a、c、d三人系母女關系。
2005年a、c、d三人作為原告，e、f作為被告、g作為第三人，在一審法院進行析產繼承訴訟，案號（2005）奉民一（民）初字第XXXX號，該案判決：上述房屋五分之二歸a、c、d共同所有，五分之三歸e、f、g共同所有。
2009年c、d曾因奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號宅基地房屋動遷受到過拆遷補償安置。
2017年11月，z委托上海XX房地產估價有限公司就該處宅基地房屋進行評估。
2018年7月17日，z與e簽訂《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》。本次動遷系按人口動遷，安置人口確認為：a、e、f、g、h、i、j共七人。
2019年2月13日z支付e除房屋、土地補償款之外的其他補償款86，239元。
2019年5月24日,e選擇了3套動遷安置房屋，當天辦理結算，補交了房屋差價款，并收房居住使用。
原告z向一審法院起訴請求：1、判令繼續(xù)履行z與e之間簽訂的《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》；2、判令e、f、g、h、i、j、a、c、d將《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》中所約定的位于上海市奉賢區(qū)XX園區(qū)XX村XX號房屋的鑰匙交付給z；3、判令e、f、g、h、i、j、a、c、d搬離上海市奉賢區(qū)XX園區(qū)XX村XX號房屋，將房屋清空交給z。
三、法律規(guī)定：
1、《中華人民共和國民法典》
第一百七十一條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。
相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認時相對人所能獲得的利益。
相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。
四、裁判結果
一審：被告a、c、d于本判決生效之日起十日內向原告z交付奉賢區(qū)XXXX園區(qū)XX村XXX號宅基地房屋鑰匙、清空并搬離該處宅基地房屋。
二審：一、撤銷上海市奉賢區(qū)人民法院（2020）滬0120民初22001號民事判決；二、駁回原告z的一審全部訴訟請求。
案件來源：中國裁判文書網(wǎng)，案號（2020）滬0120民初22001號民事判決；（2021）滬01民終6025號民事判決。
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