大家好，我是msgbox，那這是今年第三次高層催促年輕人趕緊買(mǎi)房，那這一輪的救市政策和前兩輪都不太一樣，發(fā)生了很大的一個(gè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)呢，也透露出了高層對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)態(tài)度。你像第一輪就是主要以降首付，降利率，放松限購(gòu)這老舊的三板斧為主，那第二輪救市就比較講究策略，因城施策，那每一個(gè)城市對(duì)于樓市的松綁程度都是不一樣的，同時(shí)呢，這也催生出了很多奇葩的救市政策，你比如說(shuō)小麥大蒜換房，那就是這個(gè)階段的產(chǎn)物。然后是第三輪救市政策的重點(diǎn)就在于松綁金融信貸政策，從8月24日提出的允許地方一城一策靈活運(yùn)用信貸政策，到9月29號(hào)和9月30號(hào)，這兩天連續(xù)發(fā)出三條救市組合拳，一。公積金利率下降二，階段性放寬，首套房利率下降三，購(gòu)房退個(gè)稅，這些都是大方向上的金融組合拳，那在這里呢，咱們先介紹一下這三條金融組合拳，最后呢，咱再說(shuō)一下現(xiàn)在的金融政策對(duì)于樓市的一個(gè)影響，以及釋放的一個(gè)信號(hào)。首先說(shuō)一下公積金利率下調(diào)這個(gè)問(wèn)題，那五年期一共是下調(diào)了0.15個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)首套房的公積金利率從3.25%降到了3.1%。那由于公積金貸款有限制啊，所以說(shuō)節(jié)約的成本也不是特別多，即使夫妻雙方共同貸款，哪怕是100萬(wàn)，每個(gè)月也就節(jié)省了82塊錢(qián)，如果你的城市夫妻雙方共同貸款封頂在80萬(wàn)，那節(jié)省的就會(huì)更少，那這次公積金利率下調(diào)每個(gè)月少八十來(lái)塊錢(qián)，這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)就在。局有多少人有公積金，又有多少人公積金可以貸滿(mǎn)，那又有多少城市支持公積金組合貸，包括二手房的組合貸，那如果公積金可以隨時(shí)新房二手房進(jìn)行組合貸的話，你不要說(shuō)降0.15個(gè)百分點(diǎn)了，你哪怕漲0.15個(gè)百分點(diǎn)，這都算重大的利好。并且呢，還有一個(gè)重點(diǎn)就是公積金的利率幾乎是沒(méi)有變過(guò)的，那上一次變動(dòng)還是在七年之前，你們想一想，七年前是什么時(shí)間段，是什么樣的一個(gè)樓市時(shí)間段，大家在心里面算一下，那七年后再動(dòng)樓市的公積金政策，是不是說(shuō)明有些人急了呢？然后呢，咱們?cè)倏吹诙l政策，階段性的放寬首套房利率下限，那這個(gè)政策呢，也很好理解，明白四個(gè)詞語(yǔ)那就行了。一、首套房，那這個(gè)政策主要是針對(duì)首套房的。定房住不炒的大綱還是存在的，二、部分城市，那這個(gè)政策只針對(duì)今年六到八月份23個(gè)新房二手房?jī)r(jià)格同比環(huán)比全部下跌的城市。三、新發(fā)放，也就是說(shuō)只有新貸款才可能享受到破四的房貸利率，以前的存量貸款跟你沒(méi)有關(guān)系，哪怕你是在這23個(gè)城市之內(nèi)的。四階段性，那這個(gè)政策是持續(xù)到2022年年底，說(shuō)白了就是過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有這個(gè)店了，還是督促你趕緊買(mǎi)房。那下面咱們?cè)僬f(shuō)一下第三條政策，購(gòu)房退個(gè)稅。
那這個(gè)政策就簡(jiǎn)單說(shuō)一下，就是一年以?xún)?nèi)你買(mǎi)一套再賣(mài)一套，那這樣的一個(gè)置換就可以減免你的個(gè)人所得稅。那這樣的一個(gè)政策，對(duì)于一些城市未滿(mǎn)五年的房子。有重稅的是非常有利的政策，那對(duì)于那些未滿(mǎn)五年也沒(méi)有重稅的城市來(lái)說(shuō)，二手房的交易影響不大。那這一套組合拳咱們也解釋完了，很明顯全部都是金融信貸方面的政策，咱先不用管這些政策的力度現(xiàn)在有多大，主要是參考以往的救市經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，金融政策一般都是除了降房?jī)r(jià)最后的救市殺手锏，你比如說(shuō)2008年是通過(guò)四萬(wàn)億放水拉起來(lái)的，2015年是通過(guò)棚改貨幣化漲價(jià)去庫(kù)存拉起來(lái)的，而現(xiàn)在市場(chǎng)金融政策也已經(jīng)出了，這就代表著樓市調(diào)控的力度也算是走到后期了。那現(xiàn)在有兩個(gè)選擇，一是放棄房住不炒的基調(diào)，大水漫灌，二是允許部分城市先降房?jī)r(jià)，你比如說(shuō)前一段時(shí)間廣州就可以允許備案價(jià)減少20%，這自然不能代表整個(gè)廣州的房?jī)r(jià)降了20%，但是。是，他確實(shí)給那些只能通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)有了一個(gè)退路，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)這個(gè)用時(shí)間換空間的軟著陸方法不是那么好走的，必須得有及時(shí)、強(qiáng)勁、正確的調(diào)控思路和調(diào)控方案。所以我認(rèn)為第三輪就是對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不一定是壞事，說(shuō)不定還是一股很好的金融暖流。因?yàn)檫@個(gè)開(kāi)端的背后與經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的消費(fèi)低迷，房地產(chǎn)頻頻暴雷的金融風(fēng)險(xiǎn)，以及地方從嚴(yán)調(diào)控甚至一刀切式的限制對(duì)住房剛需的抑制有關(guān)。至少這次調(diào)控更加尊重房地產(chǎn)真實(shí)的供需矛盾，尤其是對(duì)首套房和改善性需求開(kāi)始適度鼓勵(lì)，以激活這一部分沉睡的內(nèi)需。那盡管經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的收入預(yù)期不樂(lè)觀，但是通脹預(yù)期在增大，投資保。值的渠道在收窄，那房子最終還是被推到了這個(gè)風(fēng)口之上，那這一點(diǎn)咱們一定要注意了，那現(xiàn)在的房子它是被調(diào)控的大手推到這個(gè)風(fēng)口的，和之前的市場(chǎng)是不一樣的，之前的房子是被時(shí)代的紅利推到這個(gè)風(fēng)口的，這有本質(zhì)性的區(qū)別，因此買(mǎi)房邏輯也有很大的一個(gè)差異。未來(lái)即使是首套剛需和改善型需求也應(yīng)該注意到房地產(chǎn)有兩極化的趨勢(shì)了，年輕人數(shù)量下降和老齡化社會(huì)提速，能吸引人口去打拼和安居的城市，房?jī)r(jià)才會(huì)穩(wěn)住。但是這個(gè)人口收縮的過(guò)程也會(huì)導(dǎo)致城市圈瘦身，一線城市虹吸現(xiàn)象減弱，但其實(shí)升級(jí)的過(guò)程中，資源，人才機(jī)會(huì)高密集，還是對(duì)于具有創(chuàng)新能力的年輕人有巨大吸引力的。然而最大的麻煩是千城一面的三到五線城市，他們的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)。啊，因?yàn)樗麄儧](méi)有核心的產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有吸引人口的競(jìng)爭(zhēng)力，自然隨著房地產(chǎn)和土地金融紅利的退去而退去。
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