在前面的文章（點(diǎn)擊這里查看）我們提到過(guò)，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的房?jī)r(jià)會(huì)保持堅(jiān)挺，不會(huì)跟隨這一波行情下行。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的5月份商品住宅交易數(shù)據(jù)也應(yīng)證了這一點(diǎn)，北京、上海、廣東省的房?jī)r(jià)均同比增長(zhǎng)。
不過(guò)，北京交出的數(shù)字未免太過(guò)于夸張：房?jī)r(jià)上漲31%，達(dá)到了56601元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開了全國(guó)。
在經(jīng)濟(jì)下行的大趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)還能如此飆升，令人費(fèi)解。
那么我們就來(lái)分析一下這背后的有哪些因素。
房?jī)r(jià)的上漲實(shí)際上是“以量換價(jià)”
- 成交面積下降33.5%
- 成交總金額下降12.8%
值得注意的是：
這一次，也是今年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲最多，交易量下降最多的一次。
也就是說(shuō)，開發(fā)商擺好了姿態(tài)：
在大北京，您就別指望房?jī)r(jià)降了，就算賣不動(dòng)，我也要把房?jī)r(jià)給漲上去。
如此強(qiáng)勢(shì)的房?jī)r(jià)恐怕還是開發(fā)商的硬撐
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1-5月北京商品住宅：
- 施工中的面積：5794萬(wàn)平方米
- 累計(jì)銷售面積：232萬(wàn)平方米
由此可算出，潛在庫(kù)存周期為129個(gè)月，夠賣10年！
近期，諸多響當(dāng)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商陸續(xù)暴雷，紛紛申請(qǐng)債務(wù)展期，他們的回款壓力可想而知。
這10年的庫(kù)存他們能守多久，我打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
一面漲價(jià)，一面降低供應(yīng)
開發(fā)商一面在銷售上擺出高姿態(tài)，卻又在供應(yīng)上緊縮，很不自信。
來(lái)自于北京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告：
1-5月的竣工面積只有127.4萬(wàn)平方米，同比下降34.9%；新開工面積為306.6萬(wàn)平方米，同比下降22.1%。
竣工面積小于銷售面積，新開工面積大于銷售面積，這說(shuō)明什么？
- 開發(fā)商有意降低市場(chǎng)供應(yīng)，推遲竣工。
- 施工庫(kù)存繼續(xù)加大，資金壓力增大。
這樣的策略顯然只能短線操作，如果后市交易量持續(xù)低迷，也就是價(jià)漲了卻沒(méi)能去庫(kù)存，那后市將迎來(lái)一輪報(bào)復(fù)性深度調(diào)整，直到庫(kù)存降至正常水平。
當(dāng)然，還有一種可能是開發(fā)商資金不到位，推遲了竣工時(shí)間。如果是這種情況，那北京樓市很快就會(huì)迎來(lái)調(diào)整。
結(jié)語(yǔ)：
總體來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)的飆升只是開發(fā)商紙老虎般的試探，雖然一線城市的人口紅利在，資源稀缺性也在，但市場(chǎng)是無(wú)法脫離供銷邏輯關(guān)系的。
2021年北京人均收入7.5萬(wàn)，買一套90平方米的房，不吃不喝需要50年以上，這沒(méi)有邏輯。
樓市現(xiàn)有庫(kù)存10年，銷量下滑34%，房?jī)r(jià)上漲31%，這也沒(méi)有邏輯。
對(duì)于北京5月份的樓市表現(xiàn)，您怎么看？
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