今年春節(jié)之后，不斷有城市出臺(tái)“救市”政策，而且救市的力度也越來(lái)越大。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2022年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)300多條，創(chuàng)歷史以來(lái)新高。這些調(diào)控政策大多都是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的政策。具體來(lái)說(shuō)，全國(guó)共有170多個(gè)城市，加入樓市“救市”陣營(yíng)，其中有23個(gè)城市放松限購(gòu)，32個(gè)城市放松限貸，13個(gè)城市放松限售，43個(gè)城市財(cái)稅托市，超過(guò)20個(gè)城市降低首付，超過(guò)15個(gè)城市提高公積金貸款額度等等。而且很多城市都是多個(gè)政策齊下，不斷加大力度，一個(gè)城市比一個(gè)城市兇猛。除此之外在今年的5月15日，央行宣布下調(diào)房貸利率，首套房房貸利率低至4.2%，這是什么概念，如果向銀行貸款100萬(wàn)30年期，每個(gè)月還貸額度少了一千多元。

在這些政策的刺激下，很多開(kāi)發(fā)商和中介又開(kāi)始給購(gòu)房者販賣“焦慮”了。很多朋友圈文案開(kāi)始宣傳：“樓市即將回暖”、“房?jī)r(jià)又要大漲”、“要盡快買房”、“漲價(jià)去庫(kù)存又要開(kāi)始了……”等等。用樓市回暖，房?jī)r(jià)又要上漲來(lái)逼迫購(gòu)房者盡快前來(lái)購(gòu)房。

除了販賣“焦慮”以外，很多房企和地方政府也把賣房玩出了“花樣”：①在今年的6月份，河南建議推出了小麥、大蒜換房的活動(dòng)，以此鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房。除此之外南京新城控股也推出了“西瓜換房，最高抵10萬(wàn)元”活動(dòng)，以10元一斤的價(jià)格沖抵房款。

②5月份以來(lái)全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)了“一人買房全家?guī)汀钡?span id="kjeuh7e" class="candidate-entity-word" data-gid="12937112" qid="6537265013634110724" mention-index="1">公積金政策。很多專家表示，這簡(jiǎn)直是掏空“6個(gè)錢包”的升級(jí)版，這是想掏空一個(gè)家族的錢包，去供一套房啊。

③為了盡可能地釋放住房需求，很多城市也是想盡辦法增加購(gòu)房資格的新辦法：哈爾濱宣布加大對(duì)剛需購(gòu)房者的補(bǔ)貼力度；鄭州直系親屬老人來(lái)鄭養(yǎng)老的，子女可以獲得購(gòu)房資格；無(wú)錫、南京、沈陽(yáng)、杭州等城市，宣布多生孩子可以多買房，二孩或者三孩家庭允許多買一套房。

對(duì)于現(xiàn)在很多城市地方政府救市不斷加碼的情況，很多剛需購(gòu)房者表示失望。自從2016年房?jī)r(jià)大漲之后，國(guó)家一直在出臺(tái)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)一直還是持續(xù)上漲，很多人希望政策能一直持續(xù)下去，讓高房?jī)r(jià)回歸合理。誰(shuí)知道樓市剛剛降溫不到一年，就開(kāi)始全面“救市”了。不得不讓很多人懷疑，難道房?jī)r(jià)真的就不能跌嗎？

開(kāi)啟救市，“漲價(jià)去庫(kù)存”又開(kāi)始了？

從去年下半年開(kāi)始，受疫情等多方面因素影響，樓市徹底進(jìn)入冰點(diǎn)。投資者購(gòu)房觀念發(fā)生改變，不再以投資為目的買房，剛需在樓市下行的情況下，買房更多的持觀望態(tài)度，導(dǎo)致無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，房子越來(lái)越難賣。這也造成很多城市的商品房庫(kù)存無(wú)法消化，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年的4月份，我國(guó)新房市場(chǎng)商品房待售面積達(dá)到了5.57平方米，同比增長(zhǎng)了8.4%。如果加上二手房，我國(guó)的商品房庫(kù)存量更是高達(dá)38.4億平方米，足夠一億多人進(jìn)行居住。

由此可見(jiàn)我國(guó)商品房庫(kù)存量已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)，到了“全面去庫(kù)存”的關(guān)鍵時(shí)期。因?yàn)槿绻蝗?kù)存，庫(kù)存一直積壓在那里，樓市的發(fā)展就很難回到正軌。過(guò)去我國(guó)也出現(xiàn)過(guò)商品房庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，例如在2014年，我國(guó)新建商品房庫(kù)存量達(dá)到了6.2億平方米，庫(kù)存量嚴(yán)重超標(biāo)。為了去庫(kù)存，國(guó)家不斷出臺(tái)去庫(kù)存政策，例如鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房（如今很多城市仍然在用這個(gè)政策），還有一些房企通過(guò)提高房?jī)r(jià)，來(lái)逼迫購(gòu)房者盡快買房。過(guò)去這些手段確實(shí)起到了一定的效果，達(dá)到了去庫(kù)存的目的。但如今一些房企還想以同樣的手段，想通過(guò)“漲價(jià)去庫(kù)存”已經(jīng)不可能了，主要原因有以下幾點(diǎn)：

①我國(guó)的住房需求在不斷減少。過(guò)去“漲價(jià)去庫(kù)存”的手段之所以有效，很大一部分原因還是我國(guó)的住房需求有進(jìn)一步挖掘的潛力。但如今我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64.72%，已經(jīng)和國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的70%已經(jīng)相差不遠(yuǎn)，所以未來(lái)不會(huì)再有大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。在農(nóng)村生活過(guò)的朋友都知道，現(xiàn)在農(nóng)村的年輕人口基本都被掏空，剩下的都是一些老人，這些老人沒(méi)有進(jìn)城的意愿，更不可能在城市買房，因此出再多的鼓勵(lì)買房的政策也沒(méi)用。另外我國(guó)這兩年新生人口出生率持續(xù)走低，即將跌破千萬(wàn)大關(guān)，我國(guó)人口也即將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。沒(méi)有人口的支撐，住房需求減少成為必然。

沒(méi)有外來(lái)人口支撐住房需求，只能依靠現(xiàn)有人口，但現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96.86%，戶均1.5套。所以現(xiàn)在隨著人們購(gòu)房觀念的改變，對(duì)于城鎮(zhèn)家庭來(lái)說(shuō)已經(jīng)不缺房子，不缺房子就沒(méi)有住房需求。

②其次人們對(duì)樓市的信心開(kāi)始動(dòng)搖。人們常說(shuō)，對(duì)于股市來(lái)說(shuō)，信心比黃金還重要，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)信心同樣重要?，F(xiàn)在民眾的購(gòu)房熱情已經(jīng)煙消云散，根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)，55.8%的人認(rèn)為會(huì)“繼續(xù)下跌”，28.5%的人認(rèn)為會(huì)“保持平穩(wěn)”，只有不到17%的人堅(jiān)持“看漲”。人們對(duì)樓市失去了信心，房企再怎么漲價(jià)都會(huì)成為“跳梁小丑”，自己糊弄自己罷了。

由此可見(jiàn)，再想走過(guò)去的老路“漲價(jià)去庫(kù)存”根本做不到，現(xiàn)在樓市連走上正軌都做不到，想緊緊靠漲價(jià)重啟火爆，讓房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，這無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。一方面現(xiàn)在我國(guó)的住房需求確實(shí)已經(jīng)無(wú)潛力可挖，另一方面現(xiàn)在的購(gòu)房者思想更加清醒，靠漲價(jià)讓他們繼續(xù)買房，基本不可能。

那么樓市的真實(shí)情況到底如何呢？實(shí)際當(dāng)前真實(shí)的市場(chǎng)情況是投資炒房客正在不斷拋售自己名下的房產(chǎn)。

根據(jù)各地發(fā)布的二手房掛牌量數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套的城市有11個(gè)，其中杭州6月份二手房的掛牌量達(dá)到了22萬(wàn)套，相比5月份增加了4.95萬(wàn)套。另外成都和天津的二手房掛牌量也分別達(dá)到了16.65萬(wàn)套和16.89萬(wàn)套，5月份二手房掛牌量增幅都超過(guò)了6000套。由此可見(jiàn)很多投資者都想趁著利好政策，盡快拋售自己名下的房產(chǎn)。因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，面對(duì)利好政策和房?jī)r(jià)要漲的消息一定要保持冷靜，否則很可能能會(huì)成為別人的接盤俠。

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